睿志地政士事務所吳耀宗代書

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財經觀點／房價進初跌段 投資不動產停看聽

高源不動產估價師事務所所長陳碧源

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房地合一稅將於明年1月1日起施行，在政府財政窘困及總體經濟環境較悲觀下，投資不動產已到停、看、聽階段。

首先，國內各家房仲研究機構或國外Global Property Guide等不動產研究機構，估計台灣今年第1季房價多為下滑走勢，且從去年第3季起就開始連續3季下滑，意味著台灣房價已進入初跌段。

其次，內政部統計今年1至5月申請住宅類建造執照為4萬2622宅，僅為去年同期5萬5419宅的76.91%，也反映建商對不動產景氣榮枯心態。

未來幾年內，以不動產稅賦為主要財政來源的地方政府，為解決燃眉之急，勢必大幅調高持有稅，尤其房租不易提升且單筆不動產交易時間拉長，投資族為維持其投報率，將擴大議價空間。

第四，以往各地公共建設多隨政府發布藍圖或動工而逐漸反映在房地價上，但中央政府要求地方應提高工程配合款下，將可能排擠部分公共建設藍圖，淪於「紙上畫畫，牆上掛掛」；再者，進行中的公共工程也可能停擺，或淪於「爛尾建設」的困境，使得提前房地產價值被迫面臨修正，新興重劃區不再群魔亂舞，甚至可能淪為南柯一夢。

儘管仍有個別題材的特定不動產不易下跌，但總體趨勢將往下修正，勢在必行。然而下半年仍有部分價漲量增的錯象，值得觀察與注意。房地合一稅制實施前夕，也就是今年11月底前，將出現稅務利差誘因的比較效果，出現低價買盤購買者；部分持有人也會出現跳船潮，出現換手量導致交易量增的現象。

其次，以買賣代替不動產贈與量將減少，遺贈稅法規定以土地公告現值與房屋評定現值為稅基，與市價存在1至2倍價差，因此自2009年遺贈稅率降至10%後，民眾多以贈與方式移轉來節稅，使得歷年來贈與不動產棟數屢創新高。

然而新制下，即便民眾透過贈與方式取得不動產，未來若再次交易能扣除成本部分，仍依當時的政府評定現值而非取得當時的市價，贈與反而對未來再次轉手不利；預期新制上路後，民眾將會捨棄贈與，甚至以假買賣代替過去的贈與，不動產贈與數量未來將大幅減少。

民眾在移轉時有可能故意墊高交易金額，以利於未來再次交易，因此新制上路後，引用官方交易資訊時更要審慎判斷為宜。下半年度想要進場購置不動產的買方，不妨停、看、聽，且應仔細觀察地政、財政動向與公共建設動態，以免被投資客「抓交替」了。