睿志地政士事務所吳耀宗代書

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專家論市／房市充電期...自住客出手良機

魏嘉銘（台中市不動產開發公會理事長）

國有財產局標售4月20日台中市一中街401.72坪地上權住宅區土地，共吸引19封標單搶標，出價超過權利金底價達216%，最後以每坪171萬元創新價脫標，創下地上權標售以來最高紀錄。

土地是不動產最重要的「原料」，原料取得的價格直接影響房價變化。而國有土地公開標售，正是台灣房價高漲的「罪魁禍首」。平心而論，政府和地主，也正是這一波高房價的最大「獲利者」。

但是，政府相關單位不正視「土地」因素對於房價的重大影響，解決最根本的土地問題，卻一味「打房」，以加重賦稅和提高成本的方式，試圖讓房價下跌，這樣的做法真是令人費解。

從去年下半年起，繼奢侈稅之後，政府不斷透過央行選擇性信用管制、降低貸款成數、調漲非自用住宅稅率、土地公告現值調升等各種與不動產相關的「政策」與「手段」，試圖達到「打房」目的。

而巢運後，財政部更祭出「房地合一稅制改革」以實價交易課徵所得稅為方式，不斷釋出房地合一稅率各種版本，從初期與個人所得合併申報的45%，到現今35%至17%等。

政策的混沌不明與不確定性，讓購屋人抱持觀望和預期降價心態，使得市場「急凍」，終結了台灣不動產連續12年多頭格局。

然而，台灣房價高漲，與土地價格脫離不了關係。

以台中豪宅聚落七期發展為例，初期以1,000萬至2,000萬元別墅為主，吸引許多1992年出走中國大陸打拚的中部台商回台置產。當時，七期土地一坪僅三、四十萬元。

但是，2006年9月28日台中市政府公開標售新市政中心抵費地，以每坪128.5萬元成交，成交金額超越當時區域行情數倍，一夕間坐擁七期土地的地主，土地開價全部以此金額為基礎，自此啟動七期土地快速飛漲。

如今，七期土地每坪已高達300餘萬元，等於10年飆漲10倍之多，這樣的飆漲，與政府公開標售土地的政策，脫離不了關係。

政府持續打房，市場確實冷清不少，但是春節前，行政院公布房地合一輕稅版後，春節及228連續假期間來客量比年前超過二成。

但是，之後又因房地合一政策持續搖擺，使得整個市場急轉為「觀望」。

由此可見，市場並非無購屋需求，而是房市受「政策」因素影響，我相信，只要「房地合一」政策能夠塵埃落定，就是「利空出盡」之時。

台股在4月27日上午突破萬點大關，睽違15年終於再次見到「萬點」。整個市場多頭氣勢旺盛，股市價量齊揚。

隨著全球景氣動能好轉，國際貨幣寬鬆政策不變，而台灣土地價格並未鬆動，政府土地標售又屢創新高，加上政府不斷加重稅負、建商營建成本高漲、利率維持2%低水準的情況下，試問，房價有調降的空間嗎？

我認為，綜合景氣、資金行情及利率等因素來判斷，台灣房地產短期內並無大幅下挫的可能性。

現在整個不動產市場的冷淡，是因為政府政策操作的影響，而這一切只是在「蓄積能量」，等待房地合一政策明朗化後，便是爆發反彈時刻。

對自住和置產型購屋人來說，現在反而是最佳出手時機，因為選擇性多、議價空間較大。