發現瑕疵應拍照或錄影存證 交屋5年內可要求賣方修繕
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【鄭婷方╱台北報導】新年到，買間好屋過個好年，買賣房屋的過程中，交屋是門大學問。專家表示，一般來說，皆為固定物現況交屋，代書也會在房屋買賣契約中載明，除了窗框、鐵門等固定物，若賣方會留下家具給買方，須清點有哪些品項、及房屋總價是否包含等，避免產生爭議。

現況交屋，指的是以房屋現有狀況直接移交給新任屋主。台灣房屋特約地政士余春慈指出，空屋的現況交屋較單純，買方只要確認非輻射屋、海砂屋、無漏水等瑕疵，且水電瓦斯管線皆可正常運作即可。但若現況交屋包含家具，買賣雙方在簽約時，就須協議好賣方要留下的家具項目，及房屋價金是否包含家具。

系統家具非固定物

現況交屋一般都是固定物現況交屋，如何定義固定物？余春慈表示，實務上，會以拆卸時是否會破壞牆面為依據，曾遇過賣方交屋後，將鐵門與窗框拆走，但其實鐵門與窗框皆屬於固定物，而常見的系統家具，因方便拆卸，便不會定義為固定物。
房屋買賣最怕瑕疵，房屋買賣契約成立後，台灣房屋法務游璿樺提到，賣方有瑕疵擔保責任，雖然「現況交屋」已廣泛使用，但該說法很籠統，必須注意的是，即使合約註明現況交屋，賣方也不能規避瑕疵擔保責任，根據《民法》規定，交屋後5年內，買方若發現瑕疵，必須馬上通知賣方，並要求限期修繕，不過，若發現瑕疵後，買方在6個月未通知賣方，請求權會消失。

違建可協議減價金

游璿樺建議，買方發現瑕疵的當下，應立即拍照或錄影存證，詳細記錄瑕疵，為免爭議，交屋時，水電瓦斯設備也應逐一試用。住商不動產景美景興加盟店店長陳胤豪則說，若交屋前發現瑕疵，普遍有2種處理方式，1種是房屋價金維持，屋主修繕後交屋；或是屋主酌減價金，由買方負責修繕，但該情況下，屋主可約定免除該項目的瑕疵擔保責任。
另外，台北市長柯文哲甫上任便大力整頓台北市違建，陳胤豪補充，房屋現況若有違建或增建，當下要跟屋主確認是否曾有報拆紀錄，如果有，可和屋主協議酌減價金，但須在交屋前提出。若交屋後才發現有報拆紀錄，而仲介也沒有善盡告知或調查責任，則可以向仲介和屋主請求連帶賠償。

現況交屋糾紛攻防戰

糾紛 / 如何預防與解決
★交屋前 後屋況不同
◎若當次看屋決定購買，要立即拍照記錄屋況
◎議價時與屋主協議哪些家具保留，價金是否包含家具，於買賣合約書載明
★交屋前 發現瑕疵
◎屋主修繕後交屋，房屋價金維持
◎屋主酌減價金或給付維修費用，由買方負責修繕，此情況下，該項目屋主可約定免除瑕疵擔保責任
★交屋後 發現瑕疵
◎立即通知賣方或房仲，拍照存證，請對方處理
◎透過仲介請屋主負責修繕或給付維修費用
★交屋後 發現重大瑕疵
◎酌減價金或屋主買回
◎購屋前，先詢問街訪鄰居，或查看房屋屋況說明書有無紀錄
◎行政院原子能委員會網站可查詢是否為輻射屋
◎各地方政府的建築管理單位官網可查詢是否為海砂屋
資料來源：《蘋果》採訪整理